Huizenmarkt bubbel

Huis kopen uitstellen? Wachten tot de bubbel barst is niet gratis!

De huizenmarkt staat als gevolg van COVID-19 in een ander daglicht. Veel starters die voor de crisis uit het veld zijn geslagen door de enorme concurrentie, zijn inmiddels weer hoopvoller. Zij staan aan de zijlijn klaar en willen graag een huis kopen. Als de huizenmarkt bubbel barst, zullen zij toeslaan! Potentiële kopers hopen op een nieuw normaal waar massale bezichtigingen, forse overbiedingen en zonder ontbindende voorwaarden verleden tijd zijn. De huizenmarkt is ontegenzeggelijk in beweging, maar zullen prijzen daadwerkelijk gaan dalen de komende maanden tot jaren? Ik durf het te betwijfelen. En door te lang aan de zijlijn te blijven blijven staan in de hoop op een lager niveau in te stappen, kun je zomaar de boot missen!

?wi=351758&ws=


Factoren die van invloed zijn op de huizenprijzen

De huizenprijzen laten zich voor een belangrijk deel bepalen door vraag en aanbod. Kortom; het verschil tussen de vraag van consumenten naar woningen en de beschikbaarheid van die woningen is bepalend voor de prijsvorming op de huizenmarkt.

Maar als we vervolgens een laag dieper gaan, dan kunnen we stellen dat vraag en aanbod afhankelijk zijn van veel verschillende factoren. Een huis koop je natuurlijk niet zomaar. Als potentiële huizenkoper kijk je bijvoorbeeld naar de (toekomstige) marktomstandigheden en de stabiliteit van je eigen financiële situatie. De factoren die van invloed zijn op vraag en aanbod op de woningmarkt heb ik hieronder uiteengezet.

Vraag:

  1. De hypotheekrente(aftrek)
    Bij een lage hypotheekrente nemen je maandlasten af én kun je meer lenen. Andersom betekent een hoge hypotheekrente ook hogere maandlasten en daardoor een lagere maximale hypotheek. En ook de hypotheekrenteaftrek doet natuurlijk een duit in het zakje. Als deze bijvoorbeeld zou worden afgeschaft, dan worden bruto hypotheeklasten ineens netto hypotheeklasten, wat al snel honderden euro’s per maand kan schelen.
  2. Verwachtingen ten aanzien van de economie
    De economische gezondheid van Nederland gaat vaak hand in hand met de ontwikkeling van huizenprijzen. Als het slecht gaat met de economie en de baanzekerheid bijvoorbeeld afneemt, dan zal dit in de regel ook een effect hebben op de huizenmarkt.
  3. Verwachtingen ten aanzien de persoonlijke financiën
    De hypotheekrente staat laag en de economie gaat lekker? Mooi! Maar het is natuurlijk ook van belang om je persoonlijke situatie in overweging te nemen. Hebben jij en je partner bijvoorbeeld al een vast contract? Dan voel je je wellicht comfortabeler bij de koop van een huis.

Aanbod:

  1. De vraag naar koopwoningen
    Het aanbod van woningen wordt mede bepaald door de vraag. Als niemand immers geïnteresseerd is in de aankoop van een woning, dan zullen ontwikkelaars er wellicht minder aan gelegen zijn om meer woningen te bouwen. Als de vraag zoals nu hoog is, dan zullen ze er alles aan doen om nieuwbouwprojecten te initiëren.
  2. Inflexibiliteit van productie
    De ‘productie’ van huizen is erg inflexibel. Zo is de doorlooptijd van een productie- en bouwproces van een nieuwe woning lang. Ook kan de bouw van nieuwe woningen vertragende invloed ondervinden van bijvoorbeeld ruimtelijk ordeningsbeleid en bezwaarschriften. Op dit moment is een concreet voorbeeld de stikstofproblematiek die lange tijd een halt heeft gelegd op de bouw van nieuwe projecten.

De voor een goede marktwerking vereiste productie van woningen wordt vanwege de inflexibiliteit van het aanbod in onvoldoende mate gerealiseerd. Producenten zijn niet in staat om snel in te spelen op veranderingen in de vraag, waardoor het mogelijk is dat vraag en aanbod op de woningmarkt voor meerdere jaren niet goed op elkaar zijn afgestemd. We zien al langer dat het hierboven genoemde punt grote invloed heeft op de beschikbaarheid van woningen. In de praktijk is er dan ook een oplopend tekort aan (betaalbare) koopwoningen zichtbaar.

Daar tegenover staat een stijgende vraag naar koopwoningen. Deze vraag wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de historische lage hypotheekrente waardoor maandlasten lager worden en een hogere hypotheek kan worden verkregen. De ontwikkeling van de hypotheekrente is in onderstaande grafieken van De Nederlandsche Bank goed te zien.

Ook de stabiele economie van de afgelopen jaren heeft een positief effect gehad op de woningmarkt. De economie is langzaam maar gestaag gegroeid en er bestond een redelijk grote baanzekerheid in Nederland. Door het vertrouwen in de economie en de redelijke stabiliteit in de eigen financiële situatie is het voor veel mensen een mooie periode geweest om over te gaan tot de aanschaf van een woning.

invloed hypotheekrente op huis kopen
De lage hypotheekrente is een belangrijke factor voor de vraag naar woningen

Kort gezegd kan worden gesteld dat het aanbod van betaalbare koopwoningen de afgelopen jaren onvoldoende is geweest om de grote vraag naar woningen aan te kunnen. Omdat vraag en aanbod de belangrijkste factoren zijn in de ontwikkeling van huizenprijzen, is het dan ook geen verrassing dat de gemiddelde waarde van een huis de afgelopen zeven jaar fors is toegenomen.

Inmiddels hebben we een punt bereikt waarop huizen in de randstad nauwelijks nog te betalen zijn voor de gemiddelde tweeverdiener, waardoor een groot deel van de potentiële woningbezitter aan de zijlijn moet toekijken. Zoals gezegd anticiperen zij op een eventuele barst in de bubbel.

Is de huizenmarkt wel zo overspannen?

Maar loopt de huizenmarkt inderdaad op haar laatste benen? Zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren echt onredelijk hard gestegen? Om antwoord te kunnen geven op deze vraag is het goed om een blik op het verleden te werpen. Het is namelijk niet ongebruikelijk dat huizenprijzen voor een onafgebroken periode van 10 tot 15 jaar stijgen. Van begin jaren ’90 tot de kredietcrisis in 2008 zijn prijzen gestaag toegenomen. Waar de gemiddelde huizenprijs in 1996 bijvoorbeeld nog zo’n (omgerekend) € 100.000,- was, lag het gemiddeld in 2008 al op ruim € 250.000,-. Een stijging van zo’n 150%, goed voor 12,5% per jaar!

Ontwikkeling huizenprijzen weergeven
Ontwikkeling gemiddelde huizenprijzen 1996 – 2020

Ook als we verder teruggaan in de tijd zien we dat de huizenprijzen voor langere tijd onafgebroken kunnen stijgen. Beide wereldoorlogen hebben vanzelfsprekend een enorme impact op de huizenmarkt gehad. Ook de verschillende financiële en economische crises die zich in de 20e eeuw hebben voorgedaan hebben tot lagere huizenprijzen geleid. Denk aan de wereldwijde recessie in de jaren ’80 en de jaren ’90, en natuurlijk aan de financiële crisis van 2008.

Deze gebeurtenissen hebben een forse impact gehad op de economische groei, de banenmarkt en in het verlengde daarvan ook op de huizenmarkt. Echter is na elke crisis gebleken hoe veerkrachtig de huizenmarkt is. Verliezen werden vaak binnen enkele jaren weer weggepoetst.

Historische ontwikkeling huizenprijzen
Geïndexeerde nominale huizenprijsindices voor 14 economieën.

Tot slot is het wellicht goed om te benoemen dat we snel geneigd zijn om naar de nominale waarde van huizenprijzen en de ontwikkeling daarvan te kijken. Het is echter goed om ook oog te houden voor de reële huizenprijzen. Het verschil tussen de nominale en reële ontwikkeling van huizenprijzen is de inflatie. Inflatie is een stijging van het algemene prijspeil in een economie. Willen we puur naar het netto-effect van stijgende huizenprijzen kijken, dan moeten we de nominale waarde corrigeren voor de inflatie.

Dat leidt tot een heel ander plaatje, zoals uit onderstaande grafiek van het CBS blijkt. Gecorrigeerd voor inflatie zijn de gemiddelde huizenprijzen in Nederland nog steeds niet op het niveau van de piek in 2008.

Weergeven van reële huizenprijsindex
Huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie

Het valt niet te ontkennen dat het voor de gemiddelde één- of tweeverdiener steeds lastiger wordt om aan een koophuis te komen. Met name in de randstad is dat bijna onmogelijk. Wat dat betreft kunnen we inderdaad spreken van een overspannen woningmarkt. Maar of dat op korte termijn ook leidt tot dalende huizenprijzen of zelfs het ‘knappen van de bubbel’ durf ik te betwijfelen. Daarvoor is er in mijn optiek nog een te groot verschil tussen vraag en aanbod, ook gedurende de coronacrisis.

Wat ik met bovenstaande grafieken heb willen aantonen, is dat bubbels erg lang en hard kunnen groeien, maar dat het belangrijk is om ook de reële huizenprijzen in ogenschouw te nemen. Deze liggen nog niet op het niveau van de piek in 2008. En de huidige stijging van de huizenprijzen gaat nu ‘pas’ haar achtste jaar in.

Waarom (te) lang wachten met een huis kopen ook nadelig kan uitpakken

Pas over twee jaar kopen? Dat kan natuurlijk, maar dat scheelt je wel 24 maanden aflossing. Stel dat je nu een huis koopt van € 400.000,- tegen een maandelijkse (netto) hypotheeklast van € 1.250,-. Dan heb je over 24 maanden al een aflossing van € 1.250,- * 24 maanden = € 30.000,- in je huis zitten. Huur daarentegen zorgt niet voor vermogensopbouw. Stel dat je op dit moment ergens in de randstad een appartement huurt voor € 1.000,-. Over die 24 maanden heb je € 24.000,- besteed aan huur.

Stel je voor dat na twee jaar wachten de huizenmarkt wellicht toch met 10% is gedaald en je hetzelfde huis voor € 360.000,- kunt kopen. Dan koop je op een niveau dat € 40.000,- lager ligt, maar je hebt in de tussentijd niet al € 30.000,- afgelost en dus ‘gespaard’ én je hebt € 24.000,- aan huur weggegooid. Bovendien zullen ook de maandelijkse hypotheeklasten naar alle waarschijnlijk niet veel lager liggen, omdat we er in een dergelijk scenario van dalende huizenprijzen ook vanuit mogen gaan dat één van de factoren hierachter een hogere hypotheekrente is geweest.

En wil de gemiddelde huizenprijs in korte tijd met 10% dalen in twee jaar, dan moet er wel iets heel geks gebeuren. Zoals uit onderstaande grafiek blijkt, daalde de gemiddelde huizenprijs tijdens de kredietcrisis van ruim € 250.000 naar ongeveer € 210.000. Weliswaar een daling van zo’n 20%, maar toen stond de huizenmarkt er heel anders bij. De huizencrisis vloog vanuit de VS over naar Nederland, krediet droogde op en de hypotheekrente lag op een niveau van ruim 5%. Hoe anders is dat vandaag de dag, waar potentiële woningeigenaren klaarstaan aan de zijlijn om gebruik te maken van de historisch lage hypotheekrente.

Tot slot

Het blijft een moeilijk verhaal. Huizenprijzen laten zich natuurlijk niet voorspellen. Maar wie te lang aan de zijlijn blijft wachten op een gunstig moment, kan daar ook de komende jaren weleens blijven zitten. Simpelweg omdat er nog meer rek in de huizenmarkt zit dan velen van ons verwachten of zelfs hopen. Dat kunnen uiteindelijk dure jaren zijn doordat je én huur weggooit én geen vermogen opbouwt in de vorm van aflossing van je huis.

Welke keuze maak jij? Stap jij juist nog in de rollercoaster en ben je actief op zoek naar een koopwoning? Of neem je pas op de plaats? Ik ben benieuwd! In de tussentijd kan het natuurlijk nooit kwaad om eens advies in te winnen bij een professional, zoals bijvoorbeeld de Hypotheekadviseur!

t?a=1500280787&as=1517538121&t=1&tk=1&i=1

Een gedachte over “Huis kopen uitstellen? Wachten tot de bubbel barst is niet gratis!

Geef een reactie