calculator and notepad placed over stack of usa dollars

De aflossingsvrije hypotheek; 2 redenen waarom de hypotheekvorm opnieuw aan populariteit wint

Ben je na het lezen van mijn vorige blog over de woningmarkt extra hard op zoek gegaan naar een geschikte koopwoning of ben je je aan het verdiepen in de verschillende hypotheekvormen? Vergeet dan ook de aflossingsvrije hypotheek niet in je overwegingen mee te nemen. Volgens informatie van de AFM en DNB bestond de Nederlandse hypotheekschuld in het laatste kwartaal van 2018 voor ongeveer 55% uit aflossingsvrije- en beleggingshypotheken. Ongeveer 2,7 miljoen Nederlandse huishoudens hebben een aflossingsvrije hypotheek. Ik behoor zelf ook tot die groep.

Tegenwoordig lijkt de aflossingsvrije hypotheek echter een stuk minder populair. Veel mensen die ik spreek weten überhaupt niet dat deze hypotheekvorm ook vandaag de dag nog bestaat, als het maar om een deel van maximaal 50% van de totale hypotheek gaat. Daarnaast wijzen toezichthouders steeds vaker op de risico’s van aflossingsvrije hypotheken. Maar is de van oudsher zo populaire hypotheekvorm daardoor niet langer het overwegen waard?

?wi=351758&ws=


Percentage aflossingsvrije hypotheken afgelopen jaren afgenomen

Het aandeel uitstaande aflossingsvrije- en beleggingshypotheken is de afgelopen jaren sterk afgenomen, van € 445 miljard (65%) in 2013 naar € 396 miljard (55%) in het laatste kwartaal van 2018. Daarmee wordt dus over een groter deel van de Nederlandse hypotheken afgelost gedurende de looptijd dan voorheen. De reden achter de daling van het aantal aflossingsvrije hypotheken is vrij helder. Sinds 2013 is het namelijk zo dat een nieuwe hypotheek annuïtair moet worden afgelost in 30 jaar om aanspraak te kunnen maken op de hypotheekrenteaftrek. In 2013 was de hypotheekrente nog altijd zo’n 4% tot 5%, waardoor de hypotheekrenteaftrek een groot voordeel opleverde.

aflossingsvrije hypotheek
Het aandeel uitstaande aflossingsvrije hypotheken is de afgelopen jaren gedaald. Bron: DNB en CBS

Door deze regeling werden hypotheekleningen waarop niet volgens de fiscale eisen van de hypotheekrenteaftrek werd afgelost onaantrekkelijker voor consumenten die voor het eerst een hypotheek afsloten. Als je als starter voor een aflossingsvrije hypotheek koos, kon je immers geen (of beperkt) aanspraak maken op het fiscale voordeel. En dat voordeel was met een aftrekbare hypotheekrente van circa 4% tot 5% erg fors! Sinds 2013 zien we dan ook logischerwijs een enorme toename in het aantal annuïtaire en lineaire hypotheken.

Doorstromers en oversluiters met een hypotheek afgesloten vóór 2013 kunnen doorgaans tot 50% van de
woningwaarde financieren met een aflossingsvrije- of beleggingshypotheek. Dit verklaart waarom aflossingsvrije hypotheken nog steeds een groot aandeel (34% in 2018) hebben in de nieuwe hypotheekproductie, zoals duidelijk uit onderstaande grafiek blijkt.

aflossingsvrije hypotheek
De annuïtaire hypotheek heeft enorm aan populariteit gewonnen dankzij de hypotheekrenteaftrek. Bron: DNB

Risico’s van de aflossingsvrije hypotheek

Toezichthouders wijzen vaak op de forse risico’s van de aflossingsvrije hypotheek. Ergens is dat logisch. Immers is het zo dat je pas na de looptijd van lening je hypotheekschuld hoeft af te lossen. Als je een annuïtaire of lineaire hypotheek hebt, los je 30 jaar lang af en ben je na afloop van de looptijd ‘schuldenvrij’. Stel dat je vroeger een 100% aflossingsvrije hypotheek had afgesloten, dan had je deze schuld bij verhuizing of na afloop van de looptijd volledig moeten afbetalen uit eigen spaargeld of uit de opbrengst van de woning. Veel consumenten zullen gokken op het laatste, maar als de huizenmarkt tegenzit, kan het zo zijn dat de schuld hoger is dan de waarde van je huis.

Dat is gelukkig een zeer extreem scenario en zal in de praktijk niet vaak voorkomen, maar het is niet voor niets dat de AFM en DNB waarschuwen voor de risico’s van een aflossingsvrije hypotheek. Een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek zal altijd een mogelijk verhoogd financieel risico met zich meebrengen. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek kan de situatie immers ontstaan dat de consument zijn schuld niet kan herfinancieren of aflossen, wat ertoe kan leiden dat het huis (tegen executiewaarde) verkocht moet worden. Vandaar ook dat de een groot aantal hypotheekverstrekkers een kleine opslag hanteren voor een aflossingsvrije hypotheek.

Tegenwoordig zien we steeds vaker reclames en campagnes voorbij komen om de consument op de risico’s te wijzen. Denk bijvoorbeeld aan de oproep ‘Word ook aflossingsblij’! Dit heeft met name te maken met het feit dat een groot deel van de uitstaande aflossingsvrije hypotheken tussen 2035 en 2038 aflopen en op dat moment zullen moeten worden afgelost.

Het is mijn inziens goed om hier bewustwording voor te creëren bij de desbetreffende consumenten. Maar ik het idee dat een gemiddelde starter tegenwoordig geen idee meer heeft van het bestaan van de aflossingsvrije hypotheek, terwijl deze nog altijd zeer aantrekkelijk kan zijn en voor lagere maandlasten kan zorgen (daarover later meer). Daarnaast vind ik het risico van een gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek van bijvoorbeeld 25% erg beperkt.

Stel dat een consument een hypotheek van € 400.000,- heeft afgesloten met een aflossingsvrij deel van € 100.000,-. Na 30 jaar heeft hij € 300.000,- afgelost en wil hij verhuizen. Normaal gesproken is de huizenmarkt tegen die tijd fors gestegen en kan de resterende € 100.000,- worden afgelost uit de verkoop van de woning. Maar zelfs als dat niet het geval is, dan zal hij zijn schuld kunnen voldoen met het deel dat hij in 30 jaar wél heeft afgelost.

Lage hypotheekrente zorgt voor nieuwe vraag

De aflossingsvrije hypotheek bestaat nog steeds; ik maak er zelf ook deels gebruik van. Tegenwoordig mag maximaal 50% van de totale hypotheek uit een aflossingsvrij deel bestaan. Over dat aflossingsvrije deel mag geen gebruik worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Als de hypotheekrente hoog staat, is het erg aantrekkelijk om gebruik van deze hypotheekrenteatrek te maken. Maar wat als de rente laag is, zoals nu?

De afgelopen tijd heeft de aflossingsvrije hypotheek weer fors aan populariteit gewonnen. Deze interesse is ontstaan door de extreem lage rente. Voor een rentevaste periode van tien jaar ligt de rente bij de meeste banken onder de 1,5%. De goedkoopste hypotheken voor dertig jaar rentevast zitten ook al onder de 2%. En als je minder rente betaalt, dan kun je ook minder rente aftrekken van de belasting, waardoor ook andere hypotheekvormen dan annuïtair weer in de picture komen.

Voor veel starters is het beperken van de maandlasten een belangrijke reden om voor een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Omdat over een deel van de gehele hypotheek niet afgelost hoeft te worden, kan dit al snel honderden euro’s per maand besparen. Door de extreem lage hypotheekrente vinden veel (potentiële) huiseigenaren het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek ineens niet meer opwegen tegen de kosten van aflossen.

In een artikel van het AD werd een goed voorbeeld geschetst van een jong starterskoppel. Zij hadden een hypotheek nodig van € 347.200,- en hebben er uiteindelijk voor gekozen om een aflossingsvrij deel van € 100.000,- op te nemen. Over dat deel betalen ze € 162,- rente per maand. Als ze ervoor hadden gekozen om ook dit deel in de annuïteitenhypotheek op te nemen, dan waren de kosten voor deze € 100.000,- ongeveer € 370,- geweest. Ze betalen daardoor (inclusief hypotheekrenteaftrek) € 145,- per maand minder voor hun hypotheek. Dat bedrag kun je nu vrij benutten, bijvoorbeeld voor het onderhoud van je woning of om te sparen en beleggen.

Voordeel van hypotheekrenteaftrek wordt steeds kleiner

Eerder in deze blog haalde ik aan dat de hypotheekrente in 2013 nog tussen de 4% en 5% lag. Doordat de rente zo hoog lag, was het voordeel van de hypotheekrenteaftrek ook groot. De hoogte van de hypotheekrente is dan ook een belangrijke factor in de keuze voor een annuïtaire hypotheek. De keuze voor een annuïtaire of aflossingsvrije hypotheek kan echter ook worden beïnvloed door de toekomstige ontwikkeling van de hypotheekrenteaftrek zelf. Want wat als dit fiscale voordeel elk jaar verder afneemt of misschien ooit wel volledig wordt afgeschaft?

Jaar201820192020202120222023
Maximaal aftrektarief aftrekbare kosten eigen woning49,50%49%46%43%40%37,05%
De hypotheekrenteaftrek wordt stapsgewijs afgebouwd

De hypotheekrenteaftrek wordt op dit moment al versneld afgebouwd. Vanaf volgend jaar daalt de maximale renteaftrek elk jaar met 3% tot deze in 2023 nog maar 37,05% is. Daardoor neemt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek steeds verder af. Iemand met een inkomen lager dan € 68.507,- ondervindt geen fiscaal nadeel door deze maatregel doordat de hypotheekrenteaftrek wordt gecompenseerd door een lager Eigenwoningforfait. Maar als je in de hogere inkomensklassen zit, dan ga je de maatregelen voelen. De gevolgen van de verlaging van de hypotheekrenteaftrek laten zich het beste beschrijven aan de hand van een voorbeeld.

In dit voorbeeld berekenen we het belastingvoordeel aan de hand van een huishouden waarbij het hoogste inkomen 2,5 x modaal is: € 90.000,-. De huidige WOZ-waarde is € 480.000,- en deze stijgt jaarlijks met 4%. De hypotheeksom is € 400.000,- (aflossingsvrij) en de hypotheekrente 3%. Het Eigenwoningforfait daalt van 2020 tot 2023 van 0,60% naar 0,45%.

  • 2020: Rente (€ 12.000,-) -/- EWF (€ 499.200,- x 0,60%) x aftrektarief (46%) = € 4.142,- belastingvoordeel
  • 2023: Rente (€ 12.000,-) -/- EWF (€ 561.500,- x 0,45%) x aftrektarief (37,05%) = € 3.510,- belastingvoordeel

Het belastingvoordeel neemt dus jaarlijks aanzienlijk af. Op dit moment is nog onbekend wat er na 2023 met de hypotheekrenteaftrek gaat gebeuren. Maar er bestaat een reële kans dat deze vorm van fiscaal voordeel ooit wordt afgeschaft. Wanneer dat gebeurt, wordt een bruto maandlast ineens je netto maandlast en dat kan honderden euro’s duurder uitvallen.

t?a=1500280787&as=1517538121&t=1&tk=1&i=1


Persoonlijke afweging

Het kopen van je eerste huis is wellicht een van de belangrijkste momenten in het leven. Heb je na lang zoeken en bieden eindelijk een winnend bod gedaan, dan moet je ook nog eens na gaan denken over de vormgeving van je hypotheek. Maar dat is misschien wel de belangrijkste stap. Je zit immers 30 jaar lang vast aan je hypotheek; daar wil je later geen spijt van krijgen!

Wat wellicht helpt om een goed beeld van de mogelijkheden en de toekomstige maandlasten te krijgen, is om gebruik te maken van de tool van HomeFinance. Met deze tool kun je makkelijk en snel je toekomstige maandlasten berekenen op basis van verschillende gegevens en hypotheekvormen. Als voorproefje alvast een voorbeeld:

Ik ga uit van een stel van 30 jaar oud, allebei een inkomen van € 55.000,-. Het stel wil een hypotheek afsluiten van € 400.000,- en wil de rente 10 jaar vastzetten. Met de tool van HomeFinance heb ik twee opties gesimuleerd: 100% annuïtair of 50% annuïtair en 50% aflossingsvrij.

  1. 100% annuïtair tegen 1,09% rente
    Gemiddeld bruto € 1.303,-
    Gemiddeld netto € 1.290,-

  2. 50% annuïtair tegen 1,09% rente en 50% aflossingsvrij tegen 1,18% rente
    Gemiddeld bruto € 848,-
    Gemiddeld netto € 819,-

Het verschil tussen beide opties is € 471,- per maand. Dat is een enorm bedrag. Goed om te beseffen is echter dat je met optie 2 minder aflost per maand dan optie 1. Als je je huis primair ziet als vermogensopbouw, dan is een annuïtaire of lineaire hypotheek altijd aantrekkelijker. Immers los je daarmee over een periode van 30 jaar meer af en beschik je daarmee over een groter vermogen.

Maar met de € 471,- kun je veel nuttige dingen doen, zoals sparen of beleggen in bijvoorbeeld ETF’s. Op de lange termijn is het rendement op aandelen nog altijd hoger dan het rendement op vastgoed. Persoonlijk zou ik daardoor veel voor optie 2 voelen. De lagere maandlasten zorgen er wellicht ook voor dat je je comfortabeler voelt bij een hogere aankoopprijs voor een woning, omdat de maandlasten ineens veel lager en dus beter te behappen zijn. Staar je dus niet blind op de maandelijkse lasten bij een ‘normale’ 100% annuïtaire hypotheek; er zijn altijd alternatieven. Je moet alleen wel even doorvragen bij je hypotheekadviseur!

Een gedachte over “De aflossingsvrije hypotheek; 2 redenen waarom de hypotheekvorm opnieuw aan populariteit wint

Geef een reactie