pexels photo 3740794

De overdrachtsbelasting voor starters gaat naar 0%. Wat betekent dit voor de huizenmarkt (bubbel)?

De laatste tijd hebben we veel kunnen lezen over de mogelijke verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters. Naar verwachting wordt een eventueel nieuw beleid op Prinsjesdag bekend gemaakt. Dat kan, natuurlijk afhankelijk van hoe dit nieuwe beleid er precies uit gaat zien, het nodige betekenen voor de huizenmarkt. In deze blog ga ik in op de verwachte aanpassingen in de overdrachtsbelasting en wat dit volgens mij gaat betekenen voor huizenprijzen.

Welke plannen liggen er?

Starters hebben het momenteel erg moeilijk op de huizenmarkt. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren hard gestegen en zeker in de randstad is het voor starters bijna niet te doen om een woning te kopen. In Amsterdam ligt de gemiddelde prijs van een koopwoning al snel rond de €500.000,-. Als je als starterskoppel allebei ongeveer Jan Modaal verdient (rond de €36.000,- per jaar), dan kom je niet verder dan een hypotheek van €375.000,-.

Daarnaast is de vraag naar koopwoningen momenteel enorm, terwijl het aanbod achterblijft. Vanwege de extreem lage hypotheekrente is het aantrekkelijk en vaak veel goedkoper t.o.v. huren om nu een huis te kopen. Tegelijkertijd schiet de bouw van nieuwe, betaalbare woningen echter niet echt op. Hierdoor ontstaat een grotere disbalans tussen vraag en aanbod, met als gevolg dat er ontzettend veel concurrentie op de woningmarkt is. Starters hebben dan ook niet alleen te maken met forse huizenprijzen, maar zien in de praktijk ook nog eens dat ze fors moeten overbieden om de concurrentie te verslaan.

starters kopen steeds later hun eerste koopwoning
Starters kopen steeds later hun eerste koopwoning. Bron: CBS

Om het starters op de woningmarkt iets makkelijker te maken, zal het kabinet hoogstwaarschijnlijk op Prinsjesdag bekend maken dat de overdrachtsbelasting voor starters wordt afgeschaft. Deze gaat dus van 2% naar 0%. Om de kosten van deze regeling op te vangen, gaat de overdrachtsbelasting voor andere partijen omhoog. Overzichtelijker wordt het er dadelijk niet van! Als de plannen van het kabinet doorgaan, zijn er straks maar liefst vijf tarieven voor de overdrachtsbelasting: 0% voor starters, 2% voor doorstromers, 6% voor kopers van bouwgrond, 7% voor kopers van commercieel vastgoed en 8% voor beleggers.

Wanneer de overdrachtsbelasting wordt afgeschaft hebben starters logischerwijs minder spaargeld nodig om een woning te kopen. Althans, dat is de gedachtegang achter de regeling. Momenteel moet namelijk uit eigen zak 2% overdrachtsbelasting over de aankoopprijs worden betaald. Voor een gemiddelde koopwoning van ongeveer €335.000,- is alleen die overdrachtsbelasting dus al €6.700,-. Dat is, zeker voor een starter, een hoop geld.

Starters besparen dus op de kosten koper, waardoor hun positie op de woningmarkt versterkt zou moeten worden. Of die verwachting realistisch is, durf ik te betwijfelen. Sterker nog; ik denk dat het een averechts effect heeft. Om dit te onderbouwen zal ik in de volgende paragraaf eerst stilstaan bij de verlaging van de overdrachtsbelasting in 2011 en welk effect dit had op de huizenprijzen.

Welke impact had de verlaging van de overdrachtsbelasting in 2012 voor de huizenmarkt?

Tot aan 2008 was een huis iets dat eigenlijk alleen maar in waarde kon stijgen. In 2008 en 2009 waaide de kredietcrisis echter over van de Verenigde Staten naar Nederland. Daarmee werd ook de huizenmarkt in Nederland hard geraakt. Het vertrouwen in de altijd maar stijgende huizenprijzen nam sterk af en huizenprijzen begonnen zelfs te dalen.

Om het vertrouwen in de markt te herstellen en de woningmarkt van een nieuwe impuls te voorzien, heeft het kabinet in 2011 een maatregel aangekondigd waardoor de overdrachtsbelasting die mensen betaalden als zij een bestaande woning kochten, voor één jaar omlaag ging van 6% naar 2%. Volgens een artikel van Makelaarsland uit 2011 was het effect van deze maatregel meteen zichtbaar; het aantal bezichtigingsaanvragen steeg spectaculair met tienduizenden extra aanvragen.

In onderstaande grafiek is goed te zien dat met de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting een belangrijke bodem is gezet in de negatieve ontwikkeling van huizenprijzen. Vanaf 2012/2013, toen het vertrouwen in de huizenmarkt weer was hersteld, namen de huizenprijzen weer fors toe. We kunnen dan ook voorzichtig stellen dat uit de praktijk is gebleken dat een verlaging van de overdrachtsbelasting een positief effect heeft op de ontwikkeling van huizenprijzen. En dat is logisch als je het mij vraagt; als ik in 2012 ongeveer 4% van een gemiddelde eengezinswoning van €225.000,- kon besparen, dus €9.000,-, dan zou ik ook eerder geneigd zijn om me op de huizenmarkt te melden!

Impact verlaging overdrachtsbelasting
De kredietcrisis zorgde voor een jarenlange daling van huizenprijzen

Zal 2021 anders worden?

De vraag is of de situatie in 2021 anders zal worden. Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het belangrijk om mogelijke doelstellingen uit elkaar te trekken. Als de doelstelling is om starters een huis te kunnen laten kopen met minder benodigde eigen middelen, dan draagt de afschaffing van de overdrachtsbelasting daaraan bij. Als de regeling tot doel heeft om het voor starters makkelijker te maken om een woning te kopen, dan ben ik bang dat de afschaffing van de overdrachtsbelasting geen effect zal hebben.

Uit een onderzoek van Dialogic blijkt dat differentiatie van de overdrachtsbelasting (starters betalen 0%, beleggers betalen 8%) maar beperkt doeltreffend is. De onderzoekers verwachten dat er door de differentiatie 2.500 tot 10.000 meer transacties per jaar zullen plaatsvinden door starters (ca. 4% tot 14%). De belangrijkste redenen voor het beperkte effect zijn volgens de onderzoekers van Dialogic dat beleggers de hogere overdrachtsbelasting eenvoudig kunnen ontwijken met constructies, beleggers en starters alleen in bepaalde gebieden en op bepaalde woningen met elkaar concurreren en dat beleggers in in sommige regio’s de hogere kosten doorberekenen in hogere huren.

Dus het risico bestaat ook nog eens dat beleggers de hogere overdrachtsbelasting doorberekenen in de huurprijzen. En dat terwijl er links en rechts al geschreeuwd wordt om regulering van markthuren; simpelweg omdat deze al jarenlang de pan uit rijzen. Maar de belangrijkste conclusie vind ik dat de onderzoekers verwachten dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting leidt tot een stijging in de prijs voor woningen van koopstarters van circa 1% als gevolg van meer concurrentie tussen koopstarters. Oftewel; net als in 2011 en 2012 is ook nu de verwachting dat een verlaging van de overdrachtsbelasting leidt tot hogere huizenprijzen.

Wanneer de overdrachtsbelasting wordt afgeschaft hebben starters minder spaargeld nodig om een woning te kopen. Immers zijn de eigen middelen voor de kosten koper aanzienlijk lager. Maar dat betekent niet dat de groep starters een groter aanbod aan betaalbare koopwoningen heeft. Sterker nog; dat aanbod blijft zeer beperkt, terwijl de vraag naar starterswoningen door deze regeling wellicht alleen maar groter wordt.

In een markt waar het aanbod van betaalbare koopwoningen al krap is, leidt het creëren van meer vraag natuurlijk onvermijdelijk tot prijsstijgingen. De afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters dreigt dan ook maar voor een zeer beperkt deel van starters echt een toegevoegde waarde te zijn. Bijvoorbeeld voor starters waarvan net hun bod is geaccepteerd, of waarvoor het transport in begin 2021 zal plaatsvinden. Maar een veel groter deel zal het voordeel gelijk weer kwijt zijn aan een hogere aanschafprijs.

Waarom? Omdat starters vaak moeten overbieden in de huidige markt! En overbieden kan, maar dat zorgt voor extra veel benodigde eigen middelen omdat je niet meer dan de waarde van de woning mag lenen. Dus wanneer starters dadelijk geen eigen middelen maar hoeven te besteden aan de overdrachtsbelasting, is de kans erg groot dat zij dit bedrag zullen reserveren om een hogere bieding te kunnen doen om zo de concurrentie te slim af te zijn. Het gevolg? Een verdere toename van de huizenprijzen in het segment voor starters…

Tot slot

In een van mijn vorige blogs schreef ik al over de problemen op de woningmarkt en het feit dat (te) lang wachten met het kopen van een woning in de papieren kan lopen. Nu dreigt die situatie voor starters nog extremer te worden. De starter die liever aan de zijlijn wacht en hoopt op een forse daling van de huizenprijzen zal de regeling dan ook niet met luid applaus begroeten. Meer starters zullen immers naar de huizenmarkt worden getrokken als de afschaffing van de overdrachtsbelasting doorgaat, wat de vraag naar koopwoningen versterkt, terwijl het aanbod onverminderd beperkt blijft. En juist daar moeten we iets aan doen, zodat vraag én aanbod in balans komen. Bouwen, bouwen en nog eens bouwen dus!

Geef een reactie